Grundschuld

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist das dingliche Recht, aus einem Grundstück (auch Wohnungseigentum oder Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Sie ist in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Ihr Inhalt wird in § 1191 BGB wie folgt bestimmt:

§ 1191 BGB Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.

Der Gesetzgeber widmete der Grundschuld insgesamt nur acht Paragraphen (§§ 1191 - 1198 BGB) und erklärt in § 1192 Abs. 1 BGB die Vorschriften über die Hypothek für anwendbar, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt. § 1192 Abs. 1 BGB besagt:

§ 1192 BGB Anwendbare Vorschriften

(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.

 (1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.

(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.

Die für die Hypothek geltenden Vorschriften werden auf die Grundschuld also für entsprechend anwendbar erklärt, „soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.“

Der Gesetzgeber hat die Grundschuld somit als ein selbständiges, von einer Forderung unabhängiges Recht ausgestaltet, während die Hypothek ein von einer Forderung abhängiges Recht ist.

Die Grundschuld kann daher als abgesplitterter Teil des Grundeigentums bezeichnet werden. Sie trägt ihren Rechtsgrund in sich. Treffend umschreiben die Motive zu dem Entwurfe eines Bürgerlichen Gesetzbuches in Band 3, 2. Ausgabe (1896), die Grundschuld dahingehend, dass sie "dem Berechtigten, eine bestimmte Summe Geldes aus dem Grundstücke verschaffen (soll), gleichviel, ob eine zur Zahlung derselben verpflichtete Person vorhanden ist oder nicht":

Motive zum BGB

Obwohl der Gesetzgeber die Grundschuld als abstraktes Verwertungsrecht konzipiert hat, wird sie regelmäßig zur Sicherung einer Forderung eingesetzt. Die zur Kreditsicherung eingesetzte Grundschuld wird Sicherungsgrundschuld genannt.

Die Realisierung der Haftung aus der Grundschuld erfolgt durch Zwangsvollstreckung (Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung) wie § 1147 BGB zeigt, der gem. § 1192 Abs. 1 BGB anzuwenden ist:

§ 1147 BGB Befriedigung durch Zwangsvollstreckung

Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung.

Fälle zur Grundschuld und Sicherungsgrundschuld

Die mit der Grundschuld und Sicherungsgrundschuld einhergehenden Probleme erörtert Rechtsanwalt Dr. Clemente in seinem Handbuch über das Recht der Sicherungsgrundschuld u.a. anhand von 125 Fällen.

 

Recht der
Sicherungsgrundschuld

Buch über das Recht der Grundschuld und  Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente, Rechtsanwalt,

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

Aus der Fachpresse:*

„ Es macht die komplizierte Materie verständlich, ohne das zu vereinfachen, was seinem Gegenstand nach schwierig ist. “

* Notar
Dr. Dieckmann in: BWNotZ 2/2009

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- derzeit vergriffen -

Neuauflage für
Mai/Juni 2012 vorgesehen

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